？沈阳市人民政府办公室关于加快发展保障性租赁住房的实施意见

2024-07-29 14:19:22　　点击量：

各区、县（市）人民政府，市政府有关部门、有关直属单位：

　　为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）精神，不断完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，加快发展保障性租赁住房建设，有力解决我市新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题，经市政府同意，现就加快发展保障性租赁住房提出如下实施意见。

　　一、基本原则

　　（一）市场主导，政府支持。保障性租赁住房主要由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，有效促进市场主体参与保障性租赁住房建设。

　　（二）科学规划、供需匹配。科学制定住房保障“十四五”规划，把保障性租赁住房发展作为规划重点。发展保障性租赁住房要与城市总体规划相衔接，遵循优化布局、以需定建原则，重点围绕轨道交通枢纽、科技工业等产业园区、科研院所和大专院校，合理建设、发展保障性租赁住房。相关区人民政府要切实摸清存量土地、房屋资源等情况，按照不低于年度居住供地计划商品住房面积10%的标准制定年度保障性租赁住房发展计划。采取新建、改建、改造、收购方式筹集的保障性租赁住房以及将政府闲置住房用作保障性租赁住房的，均可纳入计划。

　　（三）职住平衡，重点保障。以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金略低于同地段、同品质市场租赁住房，适应保障对象的承受能力。同时，通过产业园区及各工业项目配建宿舍型公寓，重点解决园区及企业职工居住问题，促进“职住平衡”。

　　（四）增存并重，量质并举。以需求为导向，充分挖掘潜力改造空间，通过改建、收购、改造等方式，有效盘活闲置和低效利用的非居住存量房屋；利用存量土地自建、辅以适量开发新建的方式，满足保障性租赁住房需求。推动房地产行业和企业转型发展，促进租赁住房品质和配套服务与人民美好生活需要相适应，提升租住全链条运营服务水平。

　　二、基本要求

　　（一）保障对象。在我市就业、创业、生活的无房常住人口（主要是新市民、引进人才、从事基本公共服务人员等群体），同时，未享受我市其他保障性住房及相应补贴，不设收入门槛。其中，用人单位自建的和单位集中申请为满足“职住平衡”的保障性租赁住房，准入条件由企业自行制定细则。

　　（二）面积标准。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的中小户型为主，且比例不低于70%。其中，开发企业配建无偿移交政府的保障性租赁住房项目，配建面积不具备整栋、整单元规划和设计的，由所在地区人民政府同房地产开发企业协商议定；已列入2021年保障性租赁住房年度计划项目以及满足高层次人才租用的人才公寓项目的户型比例可适度放宽。

　　（三）租金指导。保障性租赁住房租金接受政府指导，按照可负担、可持续的原则，不高于同地段、同类型、同品质市场租赁住房租金的90%。市场租赁住房租金及保障性租赁住房项目租金，由投资主体或运营主体委托房地产估价机构评估确定，年度调整幅度不高于5%，并报项目所在区保障性租赁住房管理部门。企事业单位为满足本单位职住平衡建设筹集的保障性租赁住房，其租金标准可自行确定。配建无偿移交政府的保障性租赁住房，实行收支两条线。

　　（四）房源筹集。保障性租赁住房主要通过利用新供应国有建设用地、集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地新建，对闲置和低效利用的非居住存量房屋、国有闲置房产改建、改造，以及收购存量闲置房屋等方式筹集。

　　三、工作措施

　　（一）做好政策衔接。

　　前期我市通过完善和培育住房租赁、中央财政支持住房租赁市场发展、发展政策性租赁住房等试点工作筹集的租赁住房，符合规定的均纳入保障性租赁住房规范管理，未纳入的不得享受专门支持政策。

　　（二）完善组织架构。

　　将保障性租赁住房工作纳入沈阳市保障性安居工程工作领导小组管理范畴（以下简称领导小组）。领导小组负责统筹推进发展全市保障性租赁住房工作，领导小组办公室设在市房产局。领导小组主要职责是：贯彻落实国家、省、市推进保障性租赁住房建设工作的部署要求，统筹推进我市保障性租赁住房工作；负责全市保障性租赁住房重大事项的决策、组织协调、监督检查，联合审查保障性租赁住房建设方案等工作；负责全市保障性租赁住房发展规划，拟定保障性租赁住房年度计划等工作。

　　市房产局、市发展改革委、市财政局、市人力资源社会保障局、市自然资源局、市城乡建设局等部门，按照职责分工加强政策协调和业务指导，确保项目建设、房源供给等各项工作落实。

　　相关区人民政府作为发展保障性租赁住房工作的责任主体，要成立保障性租赁住房工作领导小组，负责本行政区域内保障性租赁住房发展规划，拟定保障性租赁住房年度计划，做好保障性租赁住房筹集、管理等工作。

　　（三）建立认定机制。

　　建立完善保障性租赁住房项目认定机制。所有项目在取得保障性租赁住房项目认定书后，方可享受保障性租赁住房相关支持政策，纳入保障性租赁住房规范管理。严禁以保障性租赁住房为名，违规经营或骗取优惠政策。

　　已经住房租赁试点工作领导小组认定并遴选公示的项目，符合保障性租赁住房条件的，可直接出具认定书。

　　（四）简化审批流程。

　　按照“放管服”要求，优化保障性租赁住房项目审批流程，开通保障性租赁住房项目审批“绿色通道”，提高项目审批效率，加快保障性租赁住房供给。

　　取得项目认定书后，利用非居住存量土地建设和非居住存量房屋改建保障性租赁住房，由相关部门负责立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变更的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。

　　（五）强化监督管理。

　　按照“谁投资，谁所有”原则，实行分类管理，灵活调整。所有保障性租赁住房统一纳入全市保障性租赁住房基础信息管理平台进行管理，实现保障性租赁住房建设、配租、运营管理等信息实时共享，以及保障性租赁住房租赁登记备案、人才认定等一网通办、一网互认、一网共管，防止出现重复租赁、转租、骗租等问题发生。相关部门要加强保障性租赁住房项目工程质量、消防安全和安全生产监管，加大监督检查力度，实行全过程监管；加强对补助资金的使用监管，实行全过程动态管理，严格落实审计督查，确保专款专用和资金安全。保障性租赁住房项目须整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售。不动产权证应附记保障性租赁住房项目，并附记上述内容。保障性租赁住房如遇征收拆迁，仍按原土地用途和取得方式进行补偿。

　　（六）完善公共配套。

　　支持相关区人民政府、各建设运营单位针对承租人群特征，在保障性租赁住房项目及周边增设便利店、洗衣店、食堂、活动室、健身房、交通等生活配套设施，使租房成为更便捷、更灵活的生活体验；提供社交、休闲、商务合作，或者创客空间、创业平台等增值服务，满足多元化、个性化的市场需求；传承居住文化，体现人文关怀，提升社区空间品质，倡导引入社会化机构提供服务，营造更优雅、更宜居的租住氛围。

　　（七）建立专营机构。

　　市政府委托市属国有住房租赁企业，负责市本级投资的保障性租赁住房的建设筹集、投融资等。相关区人民政府组建保障性租赁住房经营机构，负责本行政区域已配建的保障性租赁住房的建设和运营管理。鼓励国有企业引入专业化管理团队参与运营，允许国有企业将保障性租赁住房委托品牌住房租赁机构运营。逐步探索管理、运营的可复制、可推广模式。

　　四、支持政策

　　（一）落实土地支持政策，减少土地成本。

　　1.在新增国有居住用地供应中，可通过配建方式建设保障性租赁住房（计入地块容积率，产权归土地竞得人，产权不允许分割登记、分割转让，不得以租代售、变相销售），保障性租赁住房建设用地土地价款按照商品住房市场评估价格的50%收取，实际成交价格不得低于土地成本价。

　　2.在供给计划中单列租赁住房用地。充分考虑城市基础设施和交通出行条件，编制我市保障性租赁住房布局规划，合理选址布局，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，促进职住平衡。

　　3.保障性租赁住房用地可采取招标、拍卖、挂牌或划拨等方式供应，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为土地出让前置条件，允许出让价款分期收取。

　　4.依据保障性租赁住房布局规划，在确保安全且满足环保要求前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公室及生活服务设施的用地面积，占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限提高到30%，提高部分主要用于建设保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。鼓励将经相关部门认定的产业园区中各工业项目配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，在一宗工业用地上统一建设宿舍型保障性租赁住房。适用该鼓励政策的项目，在申报时须经相关权利人统一申请，按照同步设计、同步建设、同步验收、同步交付使用的要求落实。

　　5.挖掘潜力改造空间，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经市政府同意，在建筑外部尺寸不变、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房运营期限不少于8年（使用土地年限不足8年的除外），运营期间不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

　　6.为解决单位职工和引进人才住房需要，企事业单位、大专院校、科研院所等依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求的前提下，经市政府同意，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作，建设运营保障性租赁住房。

　　（二）落实税费减免政策，降低运营负担。

　　1.落实税收优惠政策。进一步优化纳税服务，提高办税效率，全面落实《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号）等与住房租赁、房屋租赁经营有关的各项税收优惠政策。

　　2.对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

　　（三）加大财政资金支持，优化资金使用。

　　1.在中央财政支持住房租赁试点期间，对新建和改建改造保障性租赁住房的建安成本及改建改造成本进行补助。具体补助标准由市房产局制定，经市政府审议通过后公示。对符合条件的项目单位，按照《全力支持驻沈高校科研院所国有企事业单位新建租赁住房的意见》（沈房发〔2021〕6号）规定，实行资金预拨及监管制度，确保资金高效使用。

　　2.对符合要求的保障性租赁住房项目，按照年度申请中央预算内资金对其项目及其配套基础设施建设予以补助支持。

　　3.加大市本级财政资金投入，可将保障性安居专项资金用于发展保障性租赁住房。按照市本级资金审批程序，将市本级保障性住房建设项目资金列入城建计划，建立保障性租赁住房项目库，原则上在项目库中选择项目安排资金。

　　（四）加大金融支持，拓宽融资渠道。

　　1.鼓励银行业金融机构以市场化方式，向建设、自持运营的保障性租赁住房主体提供长期贷款，按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

　　2.支持银行等金融机构发行住房租赁专项金融债券、募集资金，用于对保障性租赁住房项目的贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等用于保障性租赁住房建设和运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。

　　（五）执行民用水电气暖价格，降低企业运营成本。

　　利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，供水、供电、供气、供热价格按照居民标准执行。

　　五、有关要求

　　（一）落实主体责任。相关区人民政府要高度重视保障性租赁住房建设，把解决新市民、青年人等群体住房困难问题摆上重要议事日程，扎实履行主体责任，强化大局观念，形成强大合力，构建“市级抓总、属地落实”责任分工机制，建立完善例会、通报和考核等各项制度。

　　（二）强化管理服务。市直相关部门、相关区人民政府要落实好“一联三帮”机制，加强协同配合，建立联席会议制度，解决好资金、土地、政策等问题，以“保姆式”“店小二”态度，为项目提供全流程、全生命周期的服务，让企业积极参与保障性租赁住房建设。

　　（三）强化政策宣传和推介。相关区人民政府要抓好政策推介，面向租赁市场主体以及大型企业、科研院所开展政策解读和讲解，增加主动参与度。配合主流媒体主动发声，拓宽宣传解读渠道，通过定期召开新闻发布会、媒体吹风会、恳谈会等多种方式，全方位立体式宣传解读，让更多的企业、科研院所、大专院校和广大群众了解政策。强化自媒体宣传，充分发挥抖音、快手、头条等新媒体传播面广、传播速度快的特点，提升政策的社会知晓率。

　　沈阳市人民政府办公室

　　2022年2月22日

　　（此件公开发布）