中共中央政治局召开会议，提到适时调整优化房地产政策，释放了哪些信号？

2024-07-01 13:23:18　　点击量：

中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

相关表述非常克制，关键词在于【防风险】【因城施策】【解决刚需和改善性需求】，显然对房地产的态度并没有改变，大水漫灌式的政策不会再登上历史舞台了。

另外，重新强调了【积极推动造城中村改造】。那么城中村改造政策能救市么？

在回答这个问题之前，我们先回溯一下棚改货币化的历史脉络。

1. 棚改货币化的背景

2008年次贷危机爆发，为了避免经济陷入深度衰退，全球主要经济体都开启了史无前例的货币宽松政策，其中就包括了我国在2008年年末开启的【四万亿】政策。
四万亿的实施，让房地产走上了扩张的道路，伴随房价的高涨，房地产库存也随之走高。

然而，在量化宽松政策完成刺激经济的历史使命之后，美国开启了加息进程。伴随加息进程的是第一次俄乌冲突的爆发，俄罗斯占领克里米亚地区；地缘局势的紧张，加速了全球资本回流美国。

跟现如今的剧本如出一辙，量化宽松，俄乌冲突，通过加息收割全球，是的，美国人没有一点创意。

在美国加息周期内，主要经济体无一幸免进入货币紧缩时代。信贷紧缩、外资撤出，造成了房地产行业的资金链紧张；而库存高企，供大于求，又影响了现金流的回笼速度。双重压力之下，房价开始下跌，房地产商开始暴雷。

但房地产在10年前是绝对的支柱产业，跟地方政府、银行深度捆绑，房地产泡沫破裂一定会引发系统性金融风险，不得不救。

但彼时，房地产库存的去化周期高达55.6个月，也就是说即便从2015年开始不再开发任何楼盘，存量库存需要将近5年时间才能消化完。

那么如何才能激发民众的购房需求呢？常规办法肯定不行，于是央行祭出了【棚改货币化】的大杀器。


2. 棚改货币化的逻辑和后果

2014年7月21日，国务院厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，部署有效解决棚户区改造中的困难和问题，扎实推进改造约“1亿人”居住的城镇棚户区和城中村。其中，着重强调了【加大金融支持力度，进一步发挥开发性金融作用】国家开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。
至此，面向全国范围的棚改货币化拉开了序幕。


那么棚改货币化到底是什么？推动房价继续上涨的逻辑在哪里？

我们知道在拆迁征地的过程中，开发商一般都会承诺，在商品房完工后，向被征地的居民提供等值房产作为补偿，居民拿到房产之后会搬回来（回迁）；而在施工周期内，原居民可能会租房居住。在整个拆迁、回迁过程当中很少涉及资金，也不涉及额外的购房需求。这种针对拆迁居民的安置方式叫做【实物安置】。

而央行为了激发额外的购房需求，帮助房地产商去库存，创设出一种对房地产定向投放货币的新模式一一抵押补充贷款(PSL)，也叫做棚改式放水。

具体操作过程是这样的，央行通过PSL向国家开发银行定向投放资金，地方政府从国开行申请棚改专项贷款，然后地方政府再向棚户区居民直接提供棚改款换取土地，进而将换来的土地出让给房地产商获取土地出让金，然后地方政府使用这笔土地出让金将贷款本息还给国开行，形成了资金的完美闭环。

注意，这里面的关键在于居民获得的棚改款。与此前拆迁赔房不同，这次拆迁直接赔钱，拿了钱的棚改居民没有地方住只能在市场上购买商品房。购房需求就这样被央行【巧妙地】挤出来了，购房需求上扬之后，库存随之下降，开发商资金回笼，可以继续征地扩建的游戏，而房价就在这样的循环当中被进一步推高了。

在PSL的大力支持下，货币化安置比例直线提升，从2014年的9%提高至2016的48.5%。房地产库存短短三、四年时间就去化了1.79亿平方米，完美消化了市场库存，并陆续进入【补库存】周期。另根据统计，2015至2018年这三年间，央行通过PSL工具向市场的投放的资金超过3万亿元，这种单一领域的救世行动与2008年的四万亿计划相比也是不遑多让。

这是2015-2016年房价大幅上涨的逻辑。

然而，棚改货币化的实质是，以时间换空间。2015-2016通过棚改货币化消化的库存，实际上又累积到棚改工程完成后的2019年。在棚改工程完工后，以及通过棚改资金新建出来的房子仍将面临【去库存】的压力，这也是自2019年开始，房地产又重新走上衰退轨道的原因之一。

3. 房地产的困境

长久以来，房地产都是拉动经济增长的核心推动力。
从政府部门看，土地出让金贡献了地方政府60%-80%以上的财政收入，是地方政府的核心偿债能力。
从企业端来看，房地产不仅带动了庞大的上下游产业链经济，还将不动产变成了备受青睐的核心抵押物；
从居民端来看，房地产不仅仅是刚需，还是增值能力最强的投资品。
房地产就是这样不但成为了经济的造血机器，也成为了尾大不掉的吸血怪物，成为了产业失衡的罪魁祸首。而一旦产业失衡达到不能控制的程度，恶果就会逐渐显现。

高昂的房价之下，居民杠杆率居高不下，2023年二季度，居民杠杆率从一季度的63.3%升至63.5%，已经趋近发达国家的平均水平，并高于欧元区的平均水平。也就是说，居民杠杆率已经没有进一步增长的空间，而这决定了未来居民的购买力。

今年的出生人口可能跌破800万，而死亡人口将连续两年突破1000万。在可预见的5-10年内，随着第一批婴儿潮人群达到平均寿命（1950年代初出生的群体），每年的死亡人口将达到1600万左右。届时，我们国家每年将至少减少800万人口。而当前，我国每年的新增住宅数量超过了1600万套。没有人口增长，就没有购房需求。

而居民杠杆和人口危机，都是短时间内（10-20年内）无法解决的问题，既没有购买力，也没有购房需求，房价的下跌是必然趋势。

而三年疫情，又加速了这一过程。

于是我们看到：

居民端，无房者观望情绪浓厚，有房者则疯狂挂牌出逃，地产价格下跌导致居民财富缩水，进而导致居民部门资产负债表衰退；
企业端，房地产投资增速和房地产销售面积双双下滑，房地产企业资金链断裂，房地产上下游产业链被迫收缩，导致企业端资产负债表衰退；而房地产资金链断裂又将传导至金融体系，金融风险爆发的可能性大增；
政府端，土地财政无以为继，地方政府的核心偿债能力大受影响，地方债务风险不断聚集，地方政府的救市能力趋弱。

4. 城中村改造是棚改货币化2.0么？

了解了棚改货币化的历史，以及房地产面临的困境。我们其实应该已经得出了结论：城中村改造绝不是棚改货币化的2.0版本。

核心逻辑就在于，房地产已经救无可救了。
现在市场和居民的逻辑是：假若继续推行棚改货币化，那么居民到手的棚改款的首要用途，恐怕不是购房，而是理财、储蓄、投资。因为房地产的投资属性已经消失了，相较于房产，现金可能还比较值钱一点。

于是，我们看到本轮城中村改造政策，与当年的棚改货币化有着本质的不同。
首先，限定了城市和规模。城中村改造仅在超大和特大城市进行，涉及城市20座（也有说21座），每年的房地产投资规模占全国房地产投资总额的30%-40%。

其次，相较于货币化安置，本次表述比较克制，没有具体的细节。但指导意见强调了一点：鼓励和支持民间资本参与。大白话就是政府没钱。因此货币化安置的道路走不通了，但民间资本有钱么？敢涉足房地产么？


第三，关于安置方式，比较值得参考的仍然是实物安置或者房票制度。

实物安置比较好理解，就是以房换房。房票制度就有点意思了，即相当于是定向资金，强迫民众将拆迁款用于购房，杜绝了民众将拆迁款挪作他用（储蓄、理财、投资）的渠道。但问题在于，当老百姓被限制用途的时候，往往会强化【房不值钱】的观念，对于市场来说未必是好事。

此外，当来百姓将房票交给房地产商，房地产商需要拿房票向政府兑现。这样房票很可能就变成了政府债券性质，存在延期兑付和分期兑付的风险，完全不符合房地产商的商业模式，也不能解决房地产商的现金流危机，而缺乏现金流的房地产商，是不可能带动房地产市场发展的。

第四，指导意见还强调了一点：“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”。这就注定城中村改造不会像棚改货币化一样，在短短两三年时间内，迅速起量挽救房地产颓势。也恰恰说明政府相应政策的核心在于稳，而非救。

在写到文末的时候，关键会议的结果已经出炉，有关房地产方面的表述为：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

相关表述非常克制，关键词在于【防风险】【因城施策】【解决刚需和改善性需求】，显然对房地产的态度并没有改变，大水漫灌式的政策不会再登上历史舞台了。

有时候，新闻一起看也挺有意思的。

你看，下午四点半，刚看完财联社发布的消息，说7月新房成交可能同比缩水40%。紧接着，5点过后，新华社就发布了一条重磅消息。

中共中央政治局会议:及时调整和优化房地产政策！

会议指出，适时调整优化房地产政策，用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

说白了，也就是说，允许所有政府出台救市政策。房地产现在还不能倒，还是需要出手扶一扶的！

虽然没有看到“救市”二字，但也算是国家顶层设计层面对房地产救市政策的一个回应了。

第一，风险化解仍是下半年需要重点做的工作；

第二，指出当前房地产市场形势发生了重大变化，需要采取符合新时代的政策。除了用好政策工具箱，还需要对原有政策进行较大程度的优化和调整。

其实大家都知道怎么说，就是优化调整一些限制性政策，三四线城市不说，二线热点城市也不说，重要的是一线城市。事实上，北京房山已经在进行一区一策的试点了，这就是在一定程度上优化限制性政策。

第三，除了刚需，还要下大力气提升改善客群。大家都缺乏信心和收入预期，但是有相当一部分改善客群就更没有信心，更不敢花钱。

那就优化房地产政策，短期拉动市场，长期以稳定为目标。所以就要看改善客群如何理解房地产回归居住的属性了。如果他们仍然对投资功能抱有过高的期望，他们的信心自然会受到影响。

房地产也属于经济，经济得符合经济规律。说满月则亏，满弓则折，这是一个普遍规律。

月有阴晴圆缺，人有悲欢离合，这是一种现象。透过这个现象，我们可以看到事物的本质。

为什么非要大家买高价的房子？为什么人民就得为了一堆钢筋混泥土掏空六个钱包？

只有房价降下来，大家才会有好房子住。人民对美好生活的向往才能更接近现实！

还是那句话:

除了降价，政策情真意切。

除了掏钱，我必全力支持。

房地产在过去的二十年充当了地方财政的支柱。相当于预收了70年的税。

地方政府依赖房地产税本身这并没有什么特殊的。欧美日本地方政府的财政支柱都是房产税。

但是，一次收70年的房产税就很有问题。地方政府收了那么多税之后，几年就挥霍干净了。不仅如此，他们还通过炒高的地价房价，通过金融工具借贷了大量的借款，大肆开销。过去得益于城市化进度、人口红利和经济发展，掩盖了问题。

现在预收的70年的税被他们短时间花完了，还借了银行一屁股债。各种问题开始集中爆发，包括企业的大规模倒闭、出口受阻、人口红利结束、城市化进程到顶等。老的房地产模式已经走到了尽头。无法像过去那样通过高地价来预收房地产税支持地方财政大手大脚的开销。

说到开销，我们一个小县城就把大部分乡镇都铲平了，一半的老城区也被铲平了，很多很好的民宅都拆了。还建立好几个大的根本没几个人逛的郊区公园。这是多么大的浪费？这么搞根本不产生多少实际的价值啊。反而由于规划不良，很多原本依赖于街区平房的小工商业由于找不到新的地方继续经营给搞垮了。

地方搞这些东西光借款的利息都N个亿，别说本钱，现在利息都还不起。

接着说，现在即使仍然采取刺激手段来救房市，也不会有明显的经济助推租用。

现在的问题很明显，税已经收到70年后了。老百姓都成穷鬼了。企业大量的倒闭、失业率暴增。经济陷入了一个失去动力的死亡螺旋。

没有一个容易的、一招见效的简单的手段来解决现在面临所有的问题。

现在要做的是，短期要直升机撒钱，防止消费崩溃带来企业倒闭潮，导致不可收拾的局面。

长期要做好保护劳工权益，增加最低工资，限制超时加班。提供大量的补助尽量的提高生育率，为未来国家的长远利益做一点工作。

要重视个人、小微企业的发展。要规范地方执法和监督。要从体制上来解决民营经济面临的恶劣生存条件。

小企业是个人发展出来的，中等企业是小企业发展的，大企业是中等企业发展出来的。

源头是个人小微。没有个人小微的繁荣，没有大中型企业的繁荣。我国现在的各种市场准入门槛对个人和小微是非常不优好的。这种经济是无法持续的。

我们要建立公平的市场体制。要有良好的分配制度，保证占社会主体的大众劳动者有足够的分配、有足够的时间消费及生活，让他们能够繁衍生息，而不是躺平。

我们保护民营企业，不意味要牺牲工人的利益，为害群之马纵容。什么是害群之马。那些鼓吹加班福报和奋斗者的就是。这种违法我们不能姑息。

市场经济不仅仅是比拼效率的制度，也是一个拼下限的制度，谁的下限低谁的成本低，最终就能获得竞争优势。如果我们不能用法律来管住下限，遏制对劳动者无止境的压榨，我们的劳动者就会陷入无钱消费的困境，市场就会像现在这样面临崩溃。那些企业也没有能力摆脱这种劣币驱逐良币的困境。唯有严格执法，各家企业都不能违法竞争，市场才能进入良性循环。

一言蔽之，以前所谓房地产带动经济，其根本原因是地方政府通过卖地预征了70年的税，造成了经济繁荣的表象，实际则是透支了未来。房地产带来的短暂繁荣和花光了老百姓六个钱包带来的昙花一现，不可能成为常态。现在老百姓不仅没钱了，还背负了几十年的债务。想通过房地产在像过去那样“拉动经济”，不仅徒劳，而且无益。房地产繁荣的代价是其他各行各业的萧条，因为房地产吸干了老百姓本身就有限的消费力。我们现在既不可能重新房产市场繁荣，也不可能通过房地产市场获得经济的繁荣。

房地产业本身价值没有那么大，它只提供居住属性，吸纳的就业也是有限的。它提供的税收功能可以通过每年都房产税形式来解决，但是过去高价买房的应该提供70年的免税或者房价70%的税务抵扣。新房则可以每年征税，但是地价房价肯定要大大降低。通过这样，让房地产回归到普通行业。

我们现在要做的，就是让各行各业恢复到一个正常的经济循环，让生产、分配、消费达到一个均衡。通过再均衡，我们现在强大的生产力，完全可以让每个家庭都过上轻轻松松的生活。

因为以前的工作关系，朋友圈的地产人和房地产销售还是挺多的。每次政策出来之后大家都要集体高潮一次，从金融十六条开始到房贷利率松动，到现在的所谓棚改2.0。

不过看得出发的人越来越少，盲猜大部分人已经转行，小部分的人也基本麻木了。结合上半年及六月份的数据，再看看最近一线城市二手房的溃退，想起去年还在知乎里和我硬刚房地产必然回暖的朋友们，你们还好吗？

房地产的大势已成，要知道，任何时候趋势是不会那么容易就改变的。比如涨价去库存之后地产市场的火爆，各种限制降温的政策加码一样没什么大用，因为趋势已经形成，大家都抱着买房暴富的信念。如今也是趋势已成，大家都抱着凭什么我去接盘的信念。

所以没什么大用，不要指望几张带红坨坨的A4纸就有化腐朽为神奇的强大功能。房地产的下降通道才刚刚打开，还远未到结束的时候。

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7.26更新：

有人问何时到底部，说实在的，这个问题我也不知道怎么回答。前两天在某个曾经的地产圈子的群里看到一个小作文，当下市场还是区别对待吧，供参考。

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8.01更新：

据说，只是据说，7月的数据比之前预想的更差，房地产的销售同比下降了将近三分之一，虽然七月是传统淡季，但是去年很多地方因为口罩因素停摆，今年7月相比去年7月下降将近三分之一，说实在的，房地产的泡沫已经破了。未来我们会看到，一线、二线、三线、四线城市房价的极速分化，会看到东部、西部、南方、北方房价的快速分化，会看到大部分的县一级的城市房价回到十年甚至是更久之前。

为什么不直接印40万亿直接把房地产拉起来，而要调整优化呢？是因为心生怜悯，不忍房价太高，还是顺应民意，欲待细水长流呢？

不是，都不是，是这代年轻人不讲武德，毫无底线思维，宁可四处流浪，孤独一生，也要跟这该死的高房价拼个你死我活，决不妥协。

这大无畏的气势强行扭转了房地产的上升趋势，人心战胜了政策，使得它接盘无人，吓得炒房者纷纷抛售，各地二手房挂牌数量屡创新高，但依旧有价无市。

更有年轻人放言，只要房地产再敢继续涨，他就敢把家里自住的唯一住房都卖了，让炒房的利益集团一次买个够，把出货的变成进货的，用自己的一生来套牢他们，不为别的，就为看一场盛大的烟花盛宴。

所以，官方定调—中国楼市发生重大变化，变化来自年轻人的绝不屈服，变化来自年轻人的实际行动，变化来自年轻人的自我毁灭。

于是，40万亿又怎样，依旧动摇不了年轻人的坚定信念。胜利，终将属于年轻人！！